融創(chuàng)中國進入長春，已經(jīng)不是新聞；2018年上半年，融創(chuàng)收購益田御水丹堤后續(xù)地塊進行開發(fā)。下半年，釋放項目案名為“融創(chuàng)御湖宸院”。此后，很少有消息釋放。 據(jù)了解，這段時間內(nèi)，除了組建團隊，大部分時間里融創(chuàng)都在做一件事——走訪、調(diào)研和產(chǎn)品研發(fā)。 雖然，項目目前還沒有詳細信息透露，但很多購房者陸陸續(xù)續(xù)得到了一些產(chǎn)品信息。 項目臨近八一水庫，占地面積約18萬平方米，建筑面積約20萬平方米，容積率約1.1；預計規(guī)劃洋房和別墅產(chǎn)品，洋房140-170平方米，別墅有聯(lián)排和雙拼兩種，240平方米起，最大300多平方米；新中式，洋房可能帶裝修。 那么，融創(chuàng)御湖宸院是否值得期待，又適合哪類人群購買呢？ 先來看位置，項目位于錦湖大路與超凡大街交會處，屬于大家比較關注的高新區(qū)。目前區(qū)域內(nèi)，大型配套有待完善。但學校和稀缺水系卻讓區(qū)域一直保持著熱度，且逐年遞增。去年幾宗重點地塊成交樓面價有三塊能擠進長春2018年成交地價前十。 目前，區(qū)域住宅產(chǎn)品日漸趨向于低密改善，在售房源以洋房和高層為主。 2019年，隨著融創(chuàng)、華潤、吳中、金地改善類產(chǎn)品的入市，可能會帶動區(qū)域房價再一次走高。2019年也會是區(qū)域改善產(chǎn)品爆發(fā)的一年。占地18萬平方米。查閱長春近兩年的土拍市場，這樣的體量都十分難得。按照融創(chuàng)其他城市的開發(fā)經(jīng)驗，這樣的地塊不會分期開發(fā)，小區(qū)內(nèi)景觀會更完整。 容積率1.1，是目前高新區(qū)在售的產(chǎn)品中容積率最低的項目，容積率僅高于綠地中央墅（1.04）和萬科如園（1.09）。符合打造一個改善、甚至高端豪宅的要求。再來看產(chǎn)品，規(guī)劃只有洋房和別墅，最小面積140平方米，最大面積300多平方米。所以，綜合以上幾點，我們可以判斷融創(chuàng)御湖宸院是高新區(qū)一個不做高低配，純粹的低密高端社區(qū)。 至于產(chǎn)品未來會呈現(xiàn)什么樣，目前還沒有規(guī)劃，不過有消息稱，項目是參考鄭州的融創(chuàng)大河宸院項目建設的。價格方面，目前尚不可知。但我們可從區(qū)域項目定價進行大致推斷。區(qū)域帶裝修洋房產(chǎn)品，信達·萬科翡翠學院，洋房141-148平方米，均價約16萬元/平方米；華潤置地·凌云府位置稍遠，洋房138-158平方米，均價12500-15500元/平方米。同屬一個區(qū)，萬科、華潤、融創(chuàng)這三家房企的品牌影響力類似，預計價格也會參考上述兩個項目。從市場層面來看，調(diào)控依然沒有放松，預售價格的天花板還在，但綜合考慮品牌、產(chǎn)品類型、地段、帶裝修等因素，推測融創(chuàng)御湖宸院的價格會在1.6萬元/平方米左右。 融創(chuàng)中國在長春的1號作品，有些購房者已經(jīng)在關注，但如今春節(jié)已過，項目很多關鍵信息仍沒有對外釋放，我們需要關注以下幾個信息：1）按融創(chuàng)進入一個城市的打法，按一個全國房企的銷售節(jié)奏，如今已經(jīng)過去8個多月，還沒有開盤，非常少見，需要購房者多關注。2）盡管融創(chuàng)御湖宸院也號稱是融創(chuàng)TOP系產(chǎn)品，但不是最頂級的產(chǎn)品。我們需要看到樓盤整體規(guī)劃、園林景觀規(guī)劃、產(chǎn)品戶型、裝修標準之后，再判定。3）融創(chuàng)對于長春而言是“新手”，究竟能不能適應本土購房者的消費習慣，尚待答卷。 | 
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